Membeli sebuah rumah memang bukan hal yang main-main, karena pastinya membutuhkan biaya yang besar. Sehingga sebagian besar orang memilih untuk menggunakan sistem KPR. Namun tidak sedikit pula pemilik rumah ingin menjual rumahnya, padahal masih dalam proses cicilan KPR. Banyak hal yang mendasarinya seperti lokasi yang kurang sesuai, kondisi rumah yang kurang sesuai, atau bahkan kondisi keuangan yang tidak memungkinkan untuk melanjutkan cicilan.
Masalahnya, apakah bisa menjual rumah yang bahkan belum lulus cicilan KPR? Jawabannya adalah bisam namun memang sedikit rumit.
Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan yaitu tentang Sertifikat Hak Milik (SHM). Karena pembelian rumah dilakukan dengan meminjam kepada bank, maka SHM kepemilikan rumah akan ditahan oleh bank sebagai jaminan. Selain itu, jika tidak memenuhi kewajiban cicilan, maka bank berhak menyita dan menjual rumah tersebut untuk menutupi cicilan yang belum terbayarkan. Sehingga mau tidak mau sebagai pemilik dan peminjam, harus menjual rumah tersebut dan melunasi kewajiban cicilan ke bank. Ada beberapa cara yang bisa dilakukan, yaitu :
1. Melunasi semua cicilan
Cara paling praktis yang bisa dilakukan adalah melunasi seluruh tanggungan cicilan di bank, dan kemudian menjual rumah tersebut ke orang lain. Karena setelah cicilan selesai, bank akan menyerahkan surat sertifikat rumah sehingga bisa mudah menjual kepada orang lain.
Namun jika menggunakan sistem KPR Konvensional, jika pelunasan cicilan dilakukan lebih awal akan dikenakan pinalti dan biaya lainnya yang telah disepakati dengan bank di awal perjanjian. Besaran biaya tersebut berdasarkan jumlah sisa hutang cicilan KPR. Cara ini memang merupakan cara yang paling gampang, namun harus ditunjang dengan uang yang mencukupi untuk melunasi cicilan beserta biaya lainnya.
2. Menjual rumah dan melunasi cicilan KPR
Jika keadaan tidak selancar seperti opsi pertama karena keterbatasan dana, maka cara lain yang bisa digunakan adalah menjual rumah tersebut, kemudian melakukan pelunasan sisa hutang KPR kepada pihak bank ketika rumah sudah terjual. Namun jika memilih cara ini, sebagai pemilik harus membuat kesepakatan dengan pembeli agar bisa mempermudah proses pelunasan KPR kepada Bank. Karena sertifikat rumah juga masih dipegang oleh bank. Terdapat beberapa langkah yang harus dilakukan yaitu :
a. Menemukan pembeli yang tepat, membuat kesepakatan harga, serta menceritakan kondisi rumah yang akan dijual.
b. Setelah setuju, pembeli melunasi kewajiban sisa cicilan KPR ke bank agar surat lunas dan sertifikat rumah bisa diberikan dan sudah bebas dari masalah hukum karena bukan lagi jaminan bank
c. Kemudian pembeli membayar sisa harga jual atau uang muka yang telah disepakati kepada penjual.
d. Setelah pelunasan ke bank dan pembayaran kepada penjual, selanjutnya adalah melakukan proses akad jual beli bersama notaris dengan melakukan penandatanganan akta jual beli untuk merubah kepemilikan yang sah.
3. Melakukan Over Kredit
Cara terakhir yang bisa menjadi pilihan adalah melakukan take over kredit, yaitu dengan mengambil alih KPR ke bank yang sama dan melanjutkan pinjaman di bank yang sama, atau memindahkan KPR ke bank lain dan melanjutkan pinjaman di bank yang berbeda.
Keuntungan memilih take over kredit rumah dengan bank yang sama adalah pembeli dan penjualnya tidak perlu repot karena dokumen rumah yang akan di beli ada pada bank tersebut. Yang diperlukan hanya melengkapi persyaratan yang akan diajukan ke bank. Namun jika calon pembeli memilih menggunakan bank yang berbeda, proses over kredit akan lebih sulit. Karena masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda. Proses over kredit ini bisa saja gagal jika bank menolak pengajuan KPR calon pembeli.
Over Kredit melalui bank memiliki kelemahan karena bank membutuhkan waktu untuk menganalisa kemampuan debitur baru. Bank juga dapat saja menolak pengajuan ini jika debitur baru dianggap tidak memenuhi syarat. Selain itu ada, biaya-biaya tambahan yang dibebankan kepada debitur baru mengikuti ketentuan dari pihak bank.
Tips Menjual Rumah yang Masih KPR
Nah setelah mengetahui berbagai cara menjual rumah yang masih belum lunas cicilan KPR, perlu diketahui pula tips menjual rumah tersebut agar tidak mengalami kerugian. Terdapat beberapa tips yang bisa diperhatikan yaitu seperti :
- Menghitung terlebih dahulu sisa tagihan cicilan di bank, sehingga bisa mengetahui jumlah cicilan KPR yang harus dilunasi. Sisa tagihan cicilan tersebut bisa diketahui dengan menanyakan langsung kepada pihak bank atau bisa dilihat pada jadwal pembayaran yang telah diberikan di awal kredit.
- Melakukan penilaian ulang atas nilai rumah (appraisal). Hal ini dilakukan untuk menentukan harga jual yang pas dan calon pembeli bisa mengetahui perkiraan kredit yang diberikan bank jika ingin menggunakan KPR. Pastikan menggunakan appraiser yang sudah sertifikasi MAPPI untuk menjamin kualitas dan independensinya.
- Menjelaskan kepada calon pembeli sejak awal bahwa status rumah masih KPR. Sehingga pembeli tahu konsekuensinya, terutama keberadaan sertifikat yang masih ditangan bank.
